房子抵押价格和市场价格

admin 2023-03-08 08:48 阅读数 #学识科普

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深圳房产抵押经营贷执行指导价中小行紧盯大行行动

直接把所在楼盘名称、房产面积等信息告诉银行客户经理，立即就能算出以这套房子抵押大概能贷到多少，但贷款额度可能比以前明显减少。这是深圳二手房成交参考价格机制建立后，向银行申请经营贷时的情形。

3月2日获悉，中行深圳分行、上海银行深圳分行已开始执行以官方发布的指导价作为参考依据，对经营贷抵押的房产进行定价，贷款额度为官方指导价的七成。对于这一最新变化，中行深圳分行没有对正式确认。

“我们估计很快也会调整，大家都看着大行，我们大概率也会跟大行走。”深圳某股份行人士说，虽然多家银行已明确按揭贷款参考二手房官方指导价，经营贷是否执行同一政策，目前并不明朗，也没有执行细则，但国有大行确定后，可能会有更多银行跟进。

由于二手房官方指导价低于实际市场价，也低于评估价，今后，在深圳申请房产抵押的经营贷，贷款额度将会下降，而这可能会对实际经营的小微企业融资带来一定程度影响。

已有大行经营贷执行指导价

“现在要做就只能按指导价来做，没法再按照以前的规则做了。”中行深圳分行信贷人士称，经营贷抵押房产如何估值，目前虽然还没有执行细则，但该行已经按照二手房成交参考价格机制放款，额度为抵押房产官方指导价的七成。

根据媒体近期报道，中行深圳分行已下发通知，包括二手房按揭贷款、房产抵押类等涉房类贷款，额度按照政府发布的二手房成交参考价格执行。记者就此向中行深圳分行求证，截至发稿该行尚未正式回复。

除了中行深圳分行，还有部分银行的经营贷也已参考官方指导价，对抵押房产进行估值，其中就包括上海银行。

“能贷多少要根据抵押房子的定价，自己在手机上查一下楼盘单价，再看一下房子面积，就能算出来大概可以贷多少钱。”上海银行深圳分行人士称，该行经营贷的额度也是参考二手房产官方指导价评估后，按照估值的七成放款。

按照二手房指导价对经营贷抵押房产定价，还不是银行的主流做法。另一家大行深圳分行回复，该行已将官方指导价作为二手房按揭贷款的重要参考依据，但由于监管政策还不清晰，也没有执行细则，房产抵押类经营贷、对公贷款暂时还未调整。而另一家大行深圳分行则未表明经营贷政策是否已经调整。

北方某股份行信贷人士说，由于政策不明朗，该行的经营贷门槛有所提高，但仍在正常进行，对不同业务区别对待，企业股权刚刚过户、经营不能支撑贷款等情形的经营贷目前已经不能做了。

而更多银行仍在观望之中。二手房成交参考价格机制建立后，抵押房产如何估值，由于政策并不明朗、缺乏执行细则，不少银行都对经营贷业务持观望态度。某中小银行人士透露，受前述原因影响，该行的经营贷虽然仍在接单，但却没有放款。华南某股份行深圳分行人士称，随着二手房按揭贷款政策调整，经营贷是否也同步跟进、如何跟进，该行内部还在进行讨论，但目前还没有形成最终结果。

银行业内人士预计，股份行、城商行等中小行都在观望国有大行，随着中行开始将二手房官方指导价作为经营贷抵押房产估值、确定贷款额度的依据，未来可能会有更多银行跟进。

“大家都在看着大行，我们大概率也会跟大行走，只要大行确定了，我们就会跟进。”某股份行深圳地区支行行长说，在经营贷、小微企业贷款领域，国有大行是主力，大行确定后，中小行也会跟进调整。

多个环节受影响

无论是房屋交易还是按揭贷款，房屋估值、定价都是关键环节。官方指导价建立后的定价机制，已开始向二手房交易、评估、按揭贷款、抵押类对公贷款等与二手房相关的各个环节传导。

“房产抵押经营贷如果也跟二手房按揭贷款一样，那直接按官方指导价定价就行了。”上述股份行支行行长说，银行发放房产抵押经营贷款时，都要委托评估公司评估，最终按照评估价的七成放贷。若以二手房官方指导价作为抵押房产定价依据，就不需要评估这一程序了。

光大银行深圳分行2月20日在内部通知，以官方发布的二手住房成交价作为按揭贷款参考依据。随后，四大行深圳分行的二手房按揭均已执行指导价房贷。

股份制银行中，平安银行深圳分行也在2月27日公告，该行在深圳地区以所在住宅小区二手住房成交参考价格作为办理二手楼按揭贷款业务的认定标准。也就是说，与四大行不同，该行不仅将二手住房成交参考价格当作参考标准，还作为认定标准。

业内人士认为，在贷款环节，除了购房者实际承担的首付比例提高外，经营贷、房产抵押类对公贷款也都会受到一定影响。

某城商行中高层人士说，虽然评估价低于实际市场价，但仍要高于新发布的指导价。今后，在深圳申请房产抵押贷款额度将会明显减少，部分实际经营的小微企业、中小企业的融资可能会受到影响。

某城商行人士此前也称，该行的个人住房抵押贷款额度上限已经从年前的1000万元，调整到800万元至1000万元，而且审核、放款条件较为严格，1000万元以上的经营贷只有大行有额度、利率略微宽松。而从某大中型银行信贷人士处获悉，目前该行经营贷单笔额度上限一般为700万元。

“主要还是对小微企业影响大，对大中型企业影响不会太大。”上述股份行支行行长说，一方面大中型企业融资渠道多元化，房产抵押类贷款本来就不是主要融资来源；另一方面从实际经营来说，大中型企业也很少将资金用于炒房。

小微企业融资或受影响

“如果抵押的房产直接参考二手房指导价，那么接下来一段时间，小微企业融资可能会很困难。”上述城商行人士说，二手房指导价不仅低于市场价，而且低于评估价，这会导致个人住房抵押的经营贷额度下降。

根据银行业人士介绍，抵押的个人住房评估价通常为市场价的七成，最高八成，再打个八折放贷，最终贷款相当于房产价值的60%左右。他举例称，市场价1000万元的房产，能从银行得到600万元贷款。而参照官方指导价作为评估价，贷款额度可能只有500万元。

“为了防止有实际经营的小微企业被‘错杀’，到时候出台针对性措施也说不定，避免对实体经济带来不利影响。”上述股份行支行行长说，个人住房抵押贷款执行细则出来之后，银行也会在市场需求和自身业务发展上做出平衡。

上述北方股份行信贷人士也称，该行目前对经营状况、信用记录优良、贷款确实用于经营的抵押类经营贷，仍然采取倾斜政策，可以按照市场评估价的七成发放贷款。

上述大行信贷人士称，虽然该行经营贷单笔最高为700万元，但资质优良、经营状况与贷款额度、用途匹配的企业，额度也可以放宽到700万元以上，最高可以达到1000万元。

信用经济建设要靠政府的宏观调控？

由于世界经济一体化进程的不断加速，我国宏观经济受世界经济的影响也越来越大。这种影响不断地通过贸易、金融和国际流动这几个渠道向我国传递。在这个过程中稍有不慎将会对我国的经济带来很大的负面影响。为此，我们急需采取对策，加强对外投资的管理工作，掌握宏观调控的节奏及政策的配合工作，从而促进国民经济向可持续方向发展。从2007年4月2日起，以美国新世纪金融公司破产为标志的美国次级抵押贷款危机已沸沸扬扬至今长达9个多月了。其间不仅对美国的金融、房地产市场和美国的经济产生了重大的影响，同时还对周边国家和地区乃至世界经济产生了不小的冲击。我国的一些金融机构也因此受到了一定程度的波及，在此，我们十分有必要对这场危机作一番剖析并由此提出我们的建议和思考。美国次贷危机产生的原因及影响在美国，抵押贷款市场根据借款人的信用高低分为最优贷款、次级贷款和超A贷款三类。次级贷款因其贷款标准低而得其名：一是借款人无需很良好的信用记录，二是借款人的债务占其收入的比例及其按揭的比例分别可高达55%和85%。在房价持续走高的时期，此类融资方式为借款人提供了源源不断的资金流，而抵押贷款公司则将贷款出售给商业银行或投资银行，银行再将贷款重新打包成抵押贷款证券后出售给个人或机构投资者来转移风险。这种资产证券化方式使很多人分享了房产增值的收益。在房价持续走高的背景下，抵押房产的价格始终高于放贷额，放贷公司因此没有风险。同时次级贷款的借款人是按“先低后高”的方式还款，因此次级贷款市场风平浪静。但从2006年开始，美国的房价上涨速度减缓，有些地区出现了下降，抵押品价值相对下降。同时许多借款者在还款额度加大时收入并没有相应增加，逾期还款甚至放弃房产停止还款的现象就逐渐出现，并越来越多了。上述共享利润的模式因为环环相扣的资金链出现断裂，而出现了动摇。当这种现象蔓延开以后，金融风险乃至危机就出现了。房地产市场、抵押贷款市场、衍生品市场乃至股票市场中的各类投机人均难以幸免于难。美国次级抵押贷款市场，以及各市场投资人能够分享丰厚利润是构建于美国房市持续走强、房价上涨并运行稳定这一关键假设之上。当房地产危机来临，个人借款者不能按期交纳还款，次级抵押贷款公司的不良贷款金额紧随升高。而购入大量抵押贷券的银行在债券价值缩水后，不断要求追加保证金时，链条中的资金提供断裂了，危机也就一触即发了。2007年4月2日，美国第二大次级贷款机构新世纪金融公司宣布破产，标志美国次级债危机大爆发。大量的次级债券信用等级下调、大量的企业和基金被迫暂停发债等连锁反应出现。随之，欧洲市场也出现了震荡。我国的少量金融机构也因购买了部分次级抵押贷款而受损失。为了应对这场金融风暴，欧美和其他国家的中央银行以紧急注资的方法来缓解短期流动性不足的困境，美联储不得不一再以降息来刺激经济，而这使得美国的通货有了上升的趋势。次贷危机的警示由于世界经济一体化进程的不断加速，我国宏观经济受世界经济的影响也越来越大。这种影响不断地通过贸易、金融和国际流动这几个渠道向我国传递。在这个过程中稍有不慎将会对我国的经济带来很大的负面影响。为此，我们急需在以下几个方面采取对策。1、要加强对外投资的管理工作在进行对外投资时，一定要对可能出现的风险进行充分估计和多方面的论证，并应有包括预警、补救、转移等一系列的应急方案。中投公司在2007年5月投资 30亿美元购买了美国黑石公司股份。由于美国次级贷款危机导致黑石公司也未能幸免。我国一些银行也因投资美国次级贷而亏损。这两起投资亏损案例，虽然涉及金额并不太大，但警示是深刻的。这说明在进行对外投资前，除了要有完善的投资计划、严格的审核程序及科学的论证外，更重要的是在项目进行中，要有切实有效的时势跟踪系统。要对进行中的项目建立预警机制，根据各种信息反馈对项目进行动态管理，不能等到损失很大时才进行贷后管理。这个预警机制就是一定要对项目披露的信息进行专业的甄别，并提前向管理层发出警示信号。一旦风险出现了，既不能听之任之也不能惊慌失措，要有一整套控制和化解风险的预案，譬如利用利率互换、期权掉期等金融衍生工具来转移风险等等。在目前市场利率和汇率多变的情况下，我们建议应尽量减少长期投资。这次中投公司承诺4年内不转让黑石的股份，等于是在4年内丧失了主动权，今后应避免类似现象再次发生。2、要加强会计信息披露的管理工作①美国次贷危机的成因之一是其会计信息披露存在着不少问题。缺乏充分的会计信息披露，使投资者和债权人无法及时可靠地判断其决策的成败。由于信息不对称，借款公司一方面向个人借款者推销超出其承载能力的高风险房贷，另一面向个人和机构投资者推销高风险的衍生金融产品（证券化的资产）。可以说充分披露的缺失必然引起会计在危机中预警功能的缺失。充分的会计披露是资本市场解决信息不对称的一项制度设计，准确、及时、完整、公开是充分的会计披露的具体要求，不能做到这些要求的机构，要有明确的约束和惩戒机制。我国的商业银行在对客户发放贷款时更要加强对客户的信用调查，不能因为追求业务量而下降放贷标准。建议尽快将全国的征信系统联网以杜绝信息不对称的漏洞。②美国次贷危机的成因之二是由不负责任的评级所致的。当次贷公司将其贷款资产以债券形式卖给机构或个人投资者时，信用评级机构是否履行了公正的评级职责就成了投资者决策成败的关键点了。继美国安然、世通等公司丑闻之后，美国政府把对信用评级公司的监管权力赋予了美国证券交易委员会，后者认为评级过程透明度的提高以及评级活动信息的充分披露是完善金融风险预警系统最重要的环节之一，这个环节的缺失将会导致资本市场价格信号传递机制受阻或扭曲。因此建议我国也建立对评级机构的监管制度，主要是加强评级机构的内控制度建设，要用公开信用评级的标准、程序等制度设计来杜绝虚假评级的出现，对弄虚作假的评级公司要坚决严惩。这项监管工作建议由证券管理委员会来做，而对这个委员会的监督，建议由人民银行直接执行。③美国次贷危机的成因之三与美国金融机构未切实执行会计准则有关。尽管美国早在1997年就制定了全面的金融工具表内确认、表外披露的会计准则，然而在实际应用时，许多金融机构对金融资产以公允价值量来计量其价值，即通过出售市价已经上升的资产来实现利润，但对于市价下跌的资产，则以成本保留在账面上而不用市价来确认损失，造成财务报告中会计信息的可靠性、进而决策的正确性再次受到了质疑。因此，规范会计准则以及要求金融机构切实遵循准则，是又一项重要而迫在眉睫的工作。重新制定金融工具的会计准则，包括应用细则以及对大量运用衍生金融产品的金融从业人员的资质审查，是做好这项工作的两个重要步骤。建议由高校、研究所和金融机构共同合作完成此项工作。3、要掌握宏观调控政策的配合工作在宏观调控的政策工具选择时，我们目前主要的还是偏重货币政策。截至2007年12月21日，中央银行在2007年共上调了十次准备金率和六次存贷款利率，同时还频频使用了定向国债、央票等方式来收缩流动性。应该说，调控的作用已有显现，但在财政政策的使用方面，还是比较偏弱的。这对转变我国经济增长模式、改变经济结构、从根本上解决流动性过多等问题是不够的。财政政策能利用税收杠杆和收入政策工具来达到市场经济往往忽视的公平问题，从而达到社会和谐与刺激消费的目的。因此建议政府从关注民生的角度对财政问题引起重视。譬如利息税还有无必要保留、所得税的起征点是否应根据物价和收入水平的整体上升而作相应的提高并能够自动调整、物业税等新税种的开征是否应尽可能延迟、政府在财政开支上是否应该更多地提供公共服务产品，从而通过财政的转移支付来提高广大中低阶层民众的收入，以此来刺激消费，从而促进国民经济向可持续方向发展。

房地产的价值会不会提高？

肯定会的

据英国《金融时报》15日报道，摩根士丹利公司14日公布的一份研究报告预测，如果抵押贷款市场条件不变的话，未来英国商业银行坏账可能大幅度上升，而英国房价未来两年内可能下降15％左右。

摩根士丹利的经济学家在这份报告中表示，信贷危机导致抵押贷款融资成本提高，将对房地产价格产生显著影响。如果抵押贷款利率维持在目前水平，房地产价格今年可能下降10％左右，2009年下降4％左右。摩根士丹利的分析家还预测，未来抵押贷款利率任何幅度的提高都将导致房地产价格更大幅度的下降。

报道说，这一下降幅度经过通胀调整之后，将达到20％左右，从而使得英国房价水平重新回到2006年初时候的水平。如果这一预测变成现实，英国借入住房抵押贷款的居民所负担的债务将远远超过他们所拥有的房地产价值。目前，英国住房抵押贷款的规模约为1640亿英镑左右。

英国的商业银行表示，不断提高的融资成本以及房价下跌将导致银行与住房抵押贷款相关的贷款坏账比率上升40个基点。

抵押物价值下跌风险有哪些

抵押物价值下跌风险：一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。